кредит под залог недвижимости

Деньги имеют одно нехорошее свойство: обычно их нет как раз тогда, когда они позарез нужны.1 Что же делать, если срочно понадобилась определенная сумма, а выручить вас некому? Выход один — попробовать получить кредит в банке.

Почем деньги для народа?

Сегодня многие столичные банки предоставляют кредиты населению. В основном в гривнях. А некоторые — и в валюте. Правда, под честное слово денег нынче никто не дает. Поэтому банк обязательно требует залог, то есть имущество, которое в случае невыполнения заемщиком своих финансовых обязательств он сможет реализовать, чтобы вернуть свои деньги.

Главный вопрос, который прежде всего интересует каждого потенциального заемщика: во сколько обойдется ему банковская ссуда? В среднем цена кредита составляет около 35% годовых в национальной валюте и около 18% — в свободно конвертируемой. Причем в каждом случае размер процентной ставки определяется, исходя из конкретных обстоятельств, поэтому всегда можно поторговаться с банком за пару-тройку процентов.

Кредиты предоставляются преимущественно на срок до 2 лет. (При этом обычно кредитору абсолютно все равно, как должник распорядится деньгами.) Однако бывают и исключения. Некоторые финансовые учреждения могут ссудить денег и на 5 лет. Но в таком случае, как правило, предварительно оговаривается, на что будет истрачена полученная сумма, и банк оставляет за собой право контролировать целевое использование кредита (сейчас такая схема широко применяется, например, при покупке жилья).

Без вопросов не обойтись

Хотя теоретически банковский кредит сейчас доступен любому человеку, у которого есть что предоставить финансовому учреждению в обеспечение своих обязательств, на практике все обстоит не так, как в теории.

Начнем с того, что далеко не всякая недвижимость устроит банк в качестве залога. Так, многие банки предпочитают работать исключительно с квартирами. Некоторые (в основном те, что сотрудничают с риэлтерскими фирмами) соглашаются иметь дело и с гаражами, домами, дачами. Однако шикарные особняки и коттеджи однозначно не подойдут: в последнее время их очень трудно продать. Не хотят финансисты связываться и с такими квартирами, где прописаны дети и пенсионеры, — слишком рискованно.

Как говорят сами банковские служащие, идеальный заемщик — это совершеннолетний дееспособный гражданин Украины, имеющий свои собственные «квадратные метры». Впрочем, даже если человек полностью отвечает этим требованиям, никаких гарантий насчет кредита ему никто не даст до тех пор, пока с ним обстоятельно не переговорит сотрудник кредитного отдела. Задача последнего — детально ознакомиться с различными сторонами жизни и деятельности потенциального заемщика, дабы убедиться в том, что данный гражданин способен вовремя возвратить долг. Для этого банковский работник не только задает много различных вопросов, но и внимательно изучает предоставленные ему документы — паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, технический паспорт на квартиру и справку-характеристику из БТИ, справку из ЖЭКа о составе проживающих в квартире, справку об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости, а также справки о присвоении идентификационного кода и… из психоневрологического диспансера.

Как показывает практика, весомыми козырями в руках потенциального заемщика являются официальная справка с места работы, где указаны солидные суммы заработной платы за последние полгода, и справка о сумме уплаченных налогов за прошлый год кредит под залог недвижимости банки .

Если собеседование прошло успешно, человеку предложат заполнить бланк заявления о предо-ставлении кредита. Затем специалисты из службы безопасности банка проверят подлинность каждого документа, попутно выяснив так называемую «кредитную историю» заемщика — получал ли он раньше кредиты, в каком банке, соблюдал ли график платежей и т. п.

Меры предосторожности отнимают немало времени и сил, потому каждый банк старается в первую очередь кредитовать уже проверенных людей — своих постоянных клиентов, счета которых он обслуживает. В более выгодном положении находятся также работники предприятий и организаций, тесно сотрудничающих с данным кредитным учреждением.

Лиха беда начало…

2Если в результате «проверки с пристрастием» не будет выявлено ничего подозрительного, можно считать, что полдела сделано: у кредитной комиссии банка — наивысшей инстанции, которая распоряжается деньгами, — не будет оснований для отказа в кредите. А когда члены комиссии дадут «добро», заемщику останется только оформить необходимые документы.

Как правило, вся процедура занимает два-три рабочих дня. За это время недвижимость, предо-ставленную гражданином в обеспечение своих обязательств, оценивают и страхуют, после чего заключается кредитный договор, а также договор залога.

Сумма, в которую оценивается недвижимость заемщика, для банка имеет большое значение. При этом финансисты всегда заинтересованы в том, чтобы залоговая стоимость имущества была
поменьше, ведь тогда в случае чего можно быстрее продать заложенную квартиру или гараж и погасить задолженность. Заемщик, естественно, хочет совсем другого. Но поскольку именно он выступает в роли просителя, то ему надо быть заранее готовым к тому, что эксперты банка оценят его «квадратные метры», как минимум, на 10-15% ниже их реальной стоимости — чтобы подстраховаться на случай возможных колебаний цен на рынке недвижимости.

Очень важный момент при подготовке кредитного соглашения — страхование имущества, которое заемщик предоставил в обеспечение своих обязательств. В соответствии с действующим законодательством, такое страхование является обязательным. Понятно, что срок страхования не может быть меньше, чем срок кредитования. Но законом не предусмотрено, от каких именно рисков надо страховать недвижимость. Поэтому, в принципе, заемщик может сам выбирать наиболее приемлемый для него (то есть самый дешевый) способ
выполнить требования закона. Однако на деле все происходит совсем не так. Банк-кредитор, как правило, настаивает на том, чтобы недвижимость была застрахована в конкретной страховой компании, которой он доверяет, причем обязательно по стандартному пакету рисков (т. е. от пожара, залива и противоправных действий третьих лиц).

Купив страховой полис, заемщик может отправляться к нотариусу, поскольку по закону договор залога должен быть нотариально удостоверен. Однако следует иметь в виду: недвижимость, являющаяся общей собственностью нескольких лиц, может быть предметом договора залога только при наличии согласия всех совладельцев. Потому, если заемщик не является единственным хозяином квартиры, для оформления залога ему обязательно понадобится письменное согласие других членов семьи.

Убедившись, что недвижимость действительно принадлежит заемщику и что она не заложена дважды, нотариус сделает соответствующие отметки в договоре залога и специальной книге. Только после этого наступит торжественный момент подписания основного — кредитного — договора.

Специалисты советуют перед тем, как ставить свою подпись под этим документом, спокойно, не спеша его прочитать: не помешает лично убедиться в том, что в договоре точно и однозначно изложены все наиболее существенные пункты — о процентах, графике выплат, дополнительных условиях.

Особое внимание нужно обратить на пункт, в соответствии с которым банк может менять процентную ставку по кредиту. Вообще-то изменение ставки не обязательно означает ее увеличение. Иногда (например, при проведении различных акций) банки и снижают процентные ставки по кредитам для физических лиц. Однако, пока такие примеры не типичны для нашей жизни. Поэтому людям, чьи доходы не защищены в достаточной степени от инфляции, стоит хорошенько подумать прежде, чем брать кредит на пять лет. Впрочем, каждый заемщик должен знать, что, по общему правилу, в случае изменения процентной ставки банк обязан немедленно сообщить об этом своему клиенту. Затем должно быть заключено дополнительное соглашение, и лишь после этого должник обязан платить проценты по новой ставке…

Если после ознакомления с текстом кредитного договора остались какие-то невыясненные моменты, надо тут же расставить все точки над «і». Чтобы не пришлось потом сетовать на собственную беспечность и безалаберность. Ну а когда вопросов нет и все формальности улажены, то можно переходить к самой приятной процедуре — получению денег. Для этого есть два способа — получить наличность в кассе банка либо открыть свой счет, на который будет переведена оговоренная в кредитном договоре сумма (естественно, с вычетом расходов на оформление сделки).